Przy zakupie nieruchomości, tak jak to ze znajomością prawa bywa, formalności nie są kosztowne, tylko nieporozumienia, które mogą sie przy nich pojawić. Hipoteka to niby prosty wpis w księdze wieczystej (KW), jednak niesie za sobą konkretne skutki prawne. Zanim podpiszesz umowę, dowiedz się, jak bezpiecznie podejść do tego tematu.

Kluczowe fakty o wpisie hipoteki:

• To nie przeniesienie własności: Hipoteka nie odbiera Ci praw do nieruchomości – nadal jesteś jej właścicielem.

• Gdzie jej szukać: Wszystkie wpisy o hipotekach znajdziesz zawsze w Dziale IV księgi wieczystej (czyli na samym końcu)

• Wyższa kwota wpisu: Wartość hipoteki w KW jest zazwyczaj wyższa niż kwota samego długu (zabezpiecza też odsetki i koszty).

• Sprzedaż jest możliwa: Nieruchomość z hipoteką można bezpiecznie kupić lub sprzedać – wymaga to dodatkowych dokumentów i działań, ale samo z siebie nie jest skomplikowane (polecam pomoc fachowca)

• Wpis nie znika sam: Po spłacie kredytu musisz złożyć wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki. Bank nie jest właścicielem nieruchomości i nie zrobi tego za Ciebie.

Rodzaje hipotek – na co uważać?

Oto trzy najczęstsze rodzaje hipotek, z którymi możesz się spotkać na rynku:

• Hipoteka umowna (typowa) – wnioskujesz o jej wpis dobrowolnie, gdy zaciągniesz kredyt mieszkaniowy. Pojawi się wtedy informacja na temat wysokość samej hipoteki, dane wierzyciela oraz konkretna podstawa wpisu

• Hipoteka przymusowa (czerwona flaga) – powstaje bez zgody właściciela. Wpisuje ją np. Urząd Skarbowy, ZUS lub sąd za długi. Kupując taką nieruchomość, musisz zachować szczególną ostrożność i na pewno żądać pełnej dokumentacji zadłużenia

• Hipoteka łączna – zabezpiecza jeden dług na kilku nieruchomościach jednocześnie

• Hipoteka kaucyjna - ma dziś głównie znaczenie bardziej historyczne, ale nadal można ją spotkać w księgach wieczystych, ponieważ kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym. Chociaż zawsze na interesują warunki wcześniejszej spłaty czy nadpłaty kredytu.
   

Warto wiedzieć: Możesz też spotkać pojęcie hipoteki odwróconej – najczęściej pojawia w sytuacji, gdy oddajesz prawo do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę.

Kupujesz mieszkanie z hipoteką? Sprawdzaj

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem sprzedającego to rynkowy standard. Aby transakcja była bezpieczna, dopilnuj poniższych formalności:

• Krok 1: Poproś sprzedającego o aktualny numer KW i sprawdź Dział IV. w Dz. II sprawdzisz kto jest właścicielem nieruchomości, Dz. III odzwierciedla ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością

• Krok 2: Wymagaj od sprzedającego "promesy z banku" – dokumentu określającego kwotę zobowiązania do spłaty i warunki pozwalające wydać tzw. "kwit mazalny" oraz deklarację, że bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu tych pieniędzy.

• Krok 3: W akcie notarialnym zapisz, że część Twoich pieniędzy (kwota długu) trafia bezpośrednio na techniczne konto banku sprzedającego a reszta na konto właściciela.

• Krok 4: Po transakcji dopilnuj, aby sprzedający przekazał Ci tzw. kwit mazalny (zgodę banku na wykreślenie) i złóż wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki.

•  

• numer księgi wieczystej i zgodność danych nieruchomości z dokumentami sprzedającego;
• dział II, czyli informację o właścicielu nieruchomości;
• dział III, gdzie mogą być ujawnione roszczenia, służebności albo ograniczenia;
• dział IV, w którym widnieje hipoteka, jej wysokość i wierzyciel hipoteczny;
• dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania.
   

Jak wykreślić hipotekę po spłacie kredytu?

Sama spłata ostatniej raty nie spowoduje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej automatycznie. Musisz uruchomić prostą procedurę:

• Bank wystawia dokument potwierdzający spłatę długu i zgodę na wykreślenie zabezpieczenia.

• Składasz wniosek (formularz KW-WPIS) do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

• Wnosisz opłatę sądową (standardowo 100 zł).
   

"Wyczyszczenie" księgi wieczystej to formalność, o której powinniśmy pamiętać, jeśli w przyszłości zechcesz szybko sprzedać nieruchomość lub przekazać ją dzieciom. Spotykam się z sytuacjami kiedy niezgodność wpisów w KW ze stanem faktycznym, skutecznie i na długo opóźnia zmianę właściciela nieruchomości.

Jeśli masz pytania, pisz lub dzwoń, znajdziesz mnie na większości komunikatorów i mediów społecznościowych. Ale szybki telefon jest zawsze najlepszy.
 

FAQ

Czy wysokość hipoteki w KW to mój faktyczny dług? Nie. Wpis w księdze (często na 150-200% wartości długu) to maksymalne zabezpieczenie dla wierzyciela (banku) na wypadek poniesienia potencjalnych, dodatkowych kosztów czy odsetek karnych. Ty spłacasz tylko to, co wynika z umowy i jej bieżącego harmonogramu spłat

Co to jest ubezpieczenie pomostowe? To dodatkowe zabezpieczeniu kredytu w okresie między wypłatą kredytu a skutecznym wpisaniem hipoteki przez właściwy sąd.  To przejściowa opłata dla banku w formie składki lub podnosząca oprocentowanie. Dzisiaj w całości ciąży na banku. Nie musisz jej płacić. Są specyficzne sytuacje, gdy pojawiają się czasowe wyjątki, ale nie zmienia to zasady.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć wpisaną hipotekę? No jasne, pod warunkiem, że dla tego prawa została założona księga wieczysta. Hipoteka jest zawsze wpisywana do KW ;-)

www.BezpieczneFinanse.com.pl

Opinie na temat serwisu - kliknij tarczę 

Rejestr Pośredników Kredytowych i Instytucji Pożyczkowych link

Agent pośrednika kredytu hipotecznego (RHA)nr RHA0019588

Pośrednik kredytu konsumenckiego (RPK) nr RPK000149

kredyt hipoteczny, zdolność kredytowa, refinansowanie kredytu hipotecznego, ekspert kredytowy, pomoc w uzyskaniu kredytu, analiza zdolności kredytowej, pożyczka, konsolidacja, Bydgoszcz, nieruchomości

Email:   pawel@bezpiecznefinanse.com.pl

Telefon:  +48 531 250 300